El mercado de materiales de construcción ha experimentado una significativa caída en la demanda, de alrededor del 30% acumulada en el año, principalmente por la caída de la obra pública y la caída en el salario real, que impacta en el canal de consumidor final.
Por Diego Aguirre*
Sin embargo, estamos observando que los desarrolladores privados están reactivando sus proyectos, teniendo en cuenta la estabilización macroeconómica y del tipo de cambio; las perspectivas de la recuperación del valor del m2, en un mercado inmobiliario que ya está mostrando mejoras visibles en sus niveles de actividad; y la expectativa de que los créditos hipotecarios reactiven la demanda, que de hecho ya lo están haciendo. Vemos un mercado 2025 alentador.
Para ponerlo en números y perspectiva, en octubre las escrituras en CABA representaron el mejor de los últimos 78 meses. Las escrituras con hipoteca subieron un 300% respecto al mismo mes del año pasado, y lleva un 113% en el acumulado del año.
El regreso del crédito a tasas razonables, y la implementación de nuevas alternativas de financiación, direccionadas al mercado del real estate -como las hipotecas divisibles que se pueden aplicar a nuevos proyectos de construcción- son muy buenas noticias, ya que motorizarán el crecimiento de la demanda.
Respecto a los costos de materiales de construcción, ya hace algunos meses que se observa estabilidad de precios, con aumentos promedio del 1.7% en los últimos 6 meses. Sin embargo, han crecido en términos interanuales un 144%, y acumulan un 44.4% en 10 meses. Esto muestra que hubo aumentos realmente significativos “por adelantado”, sobre todo en el último bimestre del año pasado, que aumentaron más del 60%.
Durante este año, el costo de mano de obra ha tenido un aumento mayor al de materiales, ubicándose en +113%, en lo que va del año.
Si tomamos el costo del m2 que informa Apymeco, en octubre de 2024 es de 1.5 millones de pesos, cuando en diciembre de 2023 era de 962 mil pesos. Esto representa un incremento del 58% en pesos, y del 30% en dólar blue. Y es un aumento significativo del costo de la construcción en dólares, si lo comparamos con el aumento del precio de venta, que en promedio, por ejemplo en CABA, aumentó apenas el 6.6%. Para que los valores de venta experimenten un alza más marcada, será clave un aumento de la demanda, potenciada por el crédito hipotecario y el blanqueo.
Productos específicos: ¿podría proporcionar ejemplos concretos de materiales que han visto reducciones en sus precios este año?
Si comparamos los costos de enero con los de octubre, hay productos que aumentaron menos, sobre todo los dolarizados como el rubro del acero, eléctrico, sanitario y gas.
Las bajas se dan por varios factores. Primero, porque en algunos casos los precios habían aumentado muy por encima de los niveles razonables, y si le sumamos la caída en la demanda, hubo un reacomodamiento hacia la baja. Por otro lado, por la estabilidad en el tipo de cambio y el alto stock de la cadena de distribución.
El promedio de aumento del costo de los materiales según el INDEC, en el último trimestre (Agosto – Octubre), es del 1.7% mensual versus una inflación trimestral del 3.5%, lo que demuestra que los materiales suben la mitad de la inflación.
Estrategias de competencia: dado el contexto de “guerra de precios” que menciona, ¿qué estrategias están adoptando los principales actores del mercado para atraer clientes y manejar los niveles de stock?
El mercado está muy competitivo en precios y en promociones que es lo que el cliente está actualmente buscando y que se ha vuelto más explorador. El consumidor hoy compra lo justo y lo necesario. Las estrategias comerciales pasan por salir a vender entendiendo las necesidades de los clientes en un mercado altamente complejo. La estrategia de esperar a que el cliente venga a comprarnos no existe más. El mercado está reactivo a las promociones de precios bajos.
Impacto de la política económica: ¿qué efecto han tenido las recientes políticas gubernamentales sobre los costos de construcción y cómo cree que influirán en el futuro próximo?
El futuro valor del costo de construcción es probable que esté influenciado por las recientes medidas del gobierno, como la eliminación de trabas para la importación de materiales que buscan reducir costos y promover la competencia. Estas políticas podrían estabilizar o incluso reducir el costo de construcción, aunque la volatilidad económica y la dependencia del tipo de cambio siguen siendo factores críticos que influyen en el valor del m2. La implementación exitosa de estas políticas y la estabilidad de las variables macro de tipo de cambio e inflación son claves para determinar el costo de construcción a futuro. Aunque hay consenso que si las políticas de comercio exterior se continúan flexibilizando, aumentará la oferta de productos y la competencia en el mercado, que podría trasladarse en menores precios.
Consideraciones para los consumidores: en un mercado donde la cautela del consumidor es predominante, ¿qué consejos daría a quienes planean iniciar proyectos de construcción o remodelación en el corto plazo?
En primer lugar, que analice y busque volcar sus proyectos de compras en compañías reconocidas, sólidas y con respaldo. El mismo criterio que cuando un consumidor o inversor planea invertir en proyectos de real estate.
Hoy el comprador tiene la oportunidad de aprender a comprar de nuevo, aprovechando el contexto. Es necesario explorar las posibilidades del mercado en promociones y en alternativas de pago financiadas. En un mercado complejo como el actual, el vínculo con las marcas se vuelve menos lineal, y es donde aparecen oportunidades de compras (descuentos, promos, combos, segundas marcas, marcas del distribuidor).
*CEO de Construyo al Costo
